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Artículo 28 de la Ley Hipotecaria ¿Por qué aún lo bancos se niegan a dar hipotecas a las viviendas afectadas?

Se trata del artículo 28 de la Ley Hipotecaria; una polémica legislación, que durante años ha imposibilitado y estorbado la venta de inmuebles a los heredados no directos, como hermanos o sobrinos, hasta pasados 2 años del fallecimiento del propietario.

Esto, dando tiempo a que aparezcan familiares “legítimos” que reclamen la propiedad. Sin embargo, la normativa quedó derogada el pasado 3 de septiembre por dictamen legislativo.

Pero, aun así, se mantiene el peso de la “injusticia” que ha recaído durante mucho tiempo sobre la normativa, debido a que aún los bancos se niegan a otorgar hipotecas a las viviendas afectadas por la medida.

Los que pensaron que la historia finalmente iba a terminar el pasado 3 de septiembre, se han encontrado con varias “sorpresas” que siguen traduciéndose en “dolores de cabeza” para los herederos indirectos, quienes se mantienen “ a la sombra” del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, aunque este no esté ya vigente.

Y es que, a juicio de varios juristas y expertos financieros, tanto la legislación como la normativa que la deroga, poseen textos “ambiguos” que quedan a la interpretación, lo que mantiene el recelo del sector bancario en España.

Aparentemente, la confusión tiene base en la carencia de claridad a la hora de establecer si la medida tendrá efectos retroactivos o no. Con base en tal ambigüedad, ni abogados ni notarios se atreven a ofrecer claridad al sector bancario sobre los pagos correspondientes a estas hipotecas.

¿Por qué sale a flote ahora el artículo 28 de la Ley Hipotecaria?

Hace algunos años, la polémica medida estuvo “engavetada” y no se ha ofrecido claridad en el particular, debido principalmente a que afectaba a un pequeño número de la población de herederos en el país.

No obstante, la reciente pandemia de coronavirus ha volteado las estadísticas, y cada día son más los “herederos no directos” que se ven en la necesidad de vender propiedades en el país, y no pueden hacerlo debido al peso de la medida, que aunque derogada, aún sigue dando de qué hablar.

Lo que establece la derogación, de fecha agosto del año 2021, es precisamente que las operaciones de compra venta para herederos no directos quedaría libre  a partir de la fecha. Lo que no se sabe con claridad es qué pasará con los inmuebles que estaban en proceso de venta antes de la derogación.

Y aunque existen muchos alegatos legales para motivar al sector bancario a continuar otorgando hipotecas, hasta la fecha la mayoría de los bancos se niega, hasta tanto exista mayor claridad en la medida legislativa. Insisten en que el riesgo de la banca es más alto y no existe protección para la inversión.

Bajo estas aristas se defienden dos posturas con relación al artículo 28 de la Ley Hipotecaria:

  • La de muchos profesionales del Derecho y abogados que afirman que las operaciones de compra venta anteriores al 3 de septiembre, que no tengan iniciado aun su proceso judicial, no estarán afectadas por el artículo 28 de la Ley Hipotecaria.
  • La del sector privado y la banca,  que alega que el artículo 28 de la Ley Hipotecaria sigue vigente por dos años, hasta tanto el legislador promulgue un dictamen sobre su retroactividad.

De acuerdo con los juristas, la legislación carece de algún derecho transitorio a través del cual se especifiquen las condiciones para la retroactividad del artículo 28 de la Ley Hipotecaria.

Este “vacío legal” ha traído como consecuencia confusión dentro del mercado inmobiliario, donde las partes que compran y venden se han visto en la necesidad de interpretar la medida “a su manera”

En cualquier caso, algunos abogados consideran que el artículo 28 de la Ley Hipotecaria debería dejar de aplicarse ya sobre cualquier propiedad anterior a la fecha de la derogación, sin importar el tiempo que reste para los dos años que antes eran reglamentarios, por lo que actualmente no debería existir limitación sobre la compra y venta.

A juicio de otros abogados, al no existir Derecho Transitorio, debe dejar de aplicarse la medida en su totalidad y quedarían libres todas las viviendas para el disfrute de herederos no directos, para que el nuevo comprador quede con todos los derechos sobre el inmueble.

De ser así, quedaría claro que a partir del 3 de septiembre del año en curso, las viviendas quedarían a merced de los herederos no directos, o en su defecto del banco, sin ninguna limitación. Sin embargo, se mantiene, para muchos, la disyuntiva en torno a las viviendas.

Y es que, paradójicamente, aunque comprar viviendas afectadas por esta medida conlleva muchos riesgos para el comprador, la verdad es que se han elevado considerablemente las tasas de personas interesadas en comprar, de momento por la baja el coste de la vivienda, en comparación con el mercado habitual.

Si el comprador logra efectuar la transacción, quedaría pagando directamente al banco la hipoteca. Pero hay más, el riesgo mayor para el nuevo propietario radica en la posibilidad de que, en el transcurso de los dos años consecutivos a la compra, aparezca un “heredero legítimo” con derechos sobre la propiedad.

En todo caso, lo habitual en estos casos de compra venta, es que la entidad bancaria exija además de la hipoteca, otras garantías. Una pignoración de parte del precio es lo más común.

También constituir la hipoteca sobre una finca distinta, es la opción de algunas instituciones financieras, aunque el riesgo de que parezcan herederos legítimos realmente es reducido.

Ahora bien, al momento de tramitar el título de propiedad, aunque se haya alcanzado un acuerdo con la banca, hay ahora otra particularidad con el registrador.

El comprador puede solicitar que se cancele el artículo 28 de la Ley Hipotecaria a lo que el registrador puede alegar que no, considerando la fecha. Aunque esto no es interpretado como una limitación en la transacción, salvo en aquellos en los que ya estuviese anotada preventivamente una demanda por el supuesto heredero preferente.

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